Quer seja um investidor estrangeiro ou português, terá de pagar impostos sobre os rendimentos que gera com os seus alugueres. Aqui tentamos ajudá-lo a navegar no sistema fiscal português para que possa ter a certeza de que está a declarar os seus rendimentos corretamente e não se está a deixar vulnerável a atenção indesejada dos serviços fiscais portugueses e multas punitivas. Salientamos que não somos contabilistas ou consultores fiscais, pelo que as informações aqui apresentadas são fornecidas apenas para fins de assistência e instamos os nossos proprietários a procurarem eles próprios aconselhamento profissional ou a empregar um contabilista para tratar dos seus assuntos fiscais. Descobrimos que os conselhos nesta área podem ser conflitantes às vezes e podemos recomendar a empresa de contabilidade com quem trabalhamos connosco (Gesconta) para assistência nesse sentido, pois eles entendem bem o negócio de arrendamento de férias. Os contactos da Gesconta são os seguintes:
Quando toma a decisão de alugar uma casa de férias em Portugal está de facto a abrir um negócio. Para isso deve visitar os escritórios de serviços financeiros e pedir-lhes para registarem o seu novo negócio. Isso deve ser feito presencialmente ou através de um solicitador com procuração. Terá de fornecer o seu passaporte, o seu número fiscal (NIF) e o IBAN (International account number) do seu banco. Depois de ter feito isso e adquirido com sucesso sua licença AL (licença de aluguel de casa de férias), você estará livre para alugar sua propriedade e começar a gerar uma renda.
O ano fiscal português decorre do 1st de janeiro a 31st de dezembro. Os rendimentos do exercício devem ser depois declarados pelos 30th de junho. Os serviços fiscais portugueses deverão emitir a sua apreciação da declaração de imposto até aos 31.st de julho, informando o valor em dívida em imposto. O pagamento do imposto em dívida é depois devido até aos 31%st de agosto.
Em Portugal, todos os rendimentos gerados por um negócio devem ser declarados através de faturas que estão registadas através do portal financeiro português (https://www.portaldasfinancas.gov.pt). Quando receber rendimentos das suas reservas, você ou o seu contabilista devem fazer login no Portal e emitir uma fatura para o seu hóspede. Para registar a fatura terá de fornecer o nome do hóspede, as datas da sua estadia, o seu passaporte ou número de identificação se for de fora de Portugal ou o seu NIF se forem nacionais portugueses. Terá também de registar os rendimentos. Na maioria das vezes, os próprios hóspedes não querem faturas. Muitos de nós não temos a sorte de ter empregadores que vão pagar as nossas férias para que os hóspedes não tendam a solicitar faturas. Isso não quer dizer no entanto que os pagamentos não precisem de ser declarados e o portal financeiro português permite declarar rendimentos mesmo quando os hóspedes não forneceram NIF. Para situações em que não tenha o NIF do seu hóspede pode emitir a fatura selecionando Consumidor Final e utilizando o NIF: 999999990.
Existem 4 formas de lidar com os impostos sobre o rendimento AL em Portugal:
O regime simplificado - fornece uma solução que se destina a tornar o cálculo fiscal mais simples. O proprietário de uma casa de férias declara a sua receita bruta — essencialmente este é o valor que os hóspedes pagam para ficar na sua propriedade. Os serviços fiscais identificam então 35% desse valor e cobram impostos sobre esse valor. Para os não residentes (de Portugal) o imposto aplicado é de 25%. Para os portugueses residentes o imposto aplicado depende do nível do seu imposto sobre o rendimento.
Se o seu imóvel for alugado através de nós na Rental Retreats, o rendimento bruto que receber incluirá a nossa comissão. Para lhe dar um exemplo de como isso funcionaria com o modelo simplificado, imagine que fazemos uma reserva em que o hóspede paga 1000€ por uma semana no seu imóvel. Para saber qual o imposto que será devido para essa reserva, siga os seguintes passos:
Passo 1. Identifique o que é 35% de 1000€: 350€.
Passo 2. Saiba o que é 25% de €350: €87,50.
O regime simplificado com IVA O regime simplificado pode ser utilizado com ou sem inclusão do IVA (IVA) consoante os montantes em causa. Consulte a informação sobre as declarações de IVA abaixo. A desvantagem do Regime Simplificado é que as despesas não podem ser deduzidas, o pressuposto é que 65% do rendimento bruto é constituído por despesas e os restantes 35% são rendimentos.
O regime de contabilidade organizada permite um meio de declaração de rendimentos em que as despesas possam ser declaradas e deduzidas. As despesas que pode declarar podem incluir exemplos como custos de publicidade, taxas de plataforma, contas de energia, eletrodomésticos de substituição, reparações, taxas de manutenção, taxas de condomínio e imposto de IMI. Infelizmente, os pagamentos de juros hipotecários não podem ser utilizados como despesas dedutíveis de impostos. Por favor, note: Em Portugal, é essencial garantir que o seu número de identificação de contribuinte (NIF) está incluído em todas as faturas de forma a utilizá-las como despesas declaradas.
Através de uma empresa (Sociedade). Em alguns casos pode ser preferencial abrir uma empresa para gerir as atividades empresariais envolvidas no arrendamento de uma casa de férias. Este é geralmente o caso quando o imóvel está a gerar mais de €12.500€ em renda a cada ano. Ao abrir uma empresa poderá haver benefícios em termos de redução da percentagem de imposto cobrado sobre os rendimentos. Mais, as empresas podem ter mais autonomia sobre os níveis de pagamentos da Segurança Social. Os benefícios de abrir uma empresa irão variar significativamente de acordo com o rendimento pessoal e as circunstâncias. Para ter a certeza de que é a decisão certa para si, recomendamos que discuta a sua situação com o seu contabilista.
Se ganhar mais de €13.500* (2023) de rendimento bruto da sua casa de férias, terá de estar registado para IVA (conhecido como IVA em português). Apesar de qualquer imposto adicional não ser desejável, felizmente o nível do IVA não é demasiado elevado nos rendimentos das casas de férias em Portugal, atualmente é de 6%. Pode aplicar o IVA em cima das suas taxas de aluguer, embora não recomendemos essa abordagem. A nossa abordagem às taxas de arrendamento é sempre elaborar as taxas máximas de acordo com a procura - se somarmos 6% a essas taxas poderemos descobrir que a nossa ocupação diminui e o nosso rendimento é reduzido. Na nossa opinião, é melhor absorver a taxa de IVA de 6%. Felizmente, os proprietários podem usar o IVA das despesas como crédito para compensar o que é pago nos encargos do IVA, de modo que o impacto geral de estar registado no IVA não é normalmente demasiado significativo. Alguns exemplos de taxas de IVA que podem ser utilizados como créditos para compensar despesas incluem móveis de substituição, eletrodomésticos e serviços como contas de energia, taxas de limpeza, taxas de gestão, TV a cabo e contas de internet.
(*) 2024 - €14.500; 2025 - €15.000
Uma das principais despesas em que incorrerá ao alugar a sua casa de férias estará relacionada com as taxas de serviço das plataformas de reservas (como Booking.com, Airbnb etc.). Os Retiros de Aluguer absorvem as taxas da plataforma com a nossa declaração de impostos e fornecemos faturas aos hóspedes para essas despesas. Como tal, os proprietários com os quais trabalhamos não precisam de incluir as taxas da plataforma nos seus cálculos do seu rendimento bruto.